土地增值税重要条款摘录

2020-03-05

1、土地增值税基本介绍..................................................1

1.1  土地增值税概念..................................................1
1.2  纳税义务人......................................................1
1.3  增税范围........................................................1
1.4  税率............................................................1
2、土地增值税计算涉及项目确定..........................................2
2.1 应税收入的确定..................................................2
2.2 扣除项目的确定..................................................2
2.2.1   新建房地产转让项目的扣除.....................................3
2.2.2   存量房地产转让项目的扣除.....................................4
3、应纳税额的计算......................................................5
  3.1 应纳税额计算步骤................................................5
4、房地产开发企业土地增值税清算........................................5
  4.1 土地增值税的清算单位............................................5
  4.2 土地增值税的清算条件............................................5
  4.3 非直接销售和自用房地产的收入确定................................6
  4.4 土地增值税的扣除项目............................................6
4.5 土地增值税清算项目的审核鉴证....................................7
4.6 清算后再转让房地产的处理........................................7
4.7 土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金....................7
5、税收优惠............................................................8
  5.1 减征或免征土地增值税情形........................................8
5.2 省、自治区、直辖市人民政府可以决定对下列情形减征或者免征土地增值税的相关情形...............................................................8
5.3 企业改制中土地增值税相关规定....................................8
6、征收管理............................................................9
  6.1 土地增值税的预征办法............................................9
  6.2 河南省土地增值税预征规定........................................9
  6.3 土地增值税纳税地点..............................................9
6.4 纳税时间........................................................9
6.5 纳税申报方法....................................................10

一、土地增值税基本介绍
1、概念
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。（1994-1-1开征）
2、纳税义务人　
土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
3、征税范围　
　　（1）基本规定
　　土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。

基本征税范围	不属于征税范围
1.转让国有土地使用权，包括出售、交换和赠与； 2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让； 3.存量房地产的买卖	1.不包括国有土地使用权出让所取得的行为； 2.不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，如房地产的出租

　　（2）具体征税范围

有关事项	是否属于征税范围
1.继承、赠予	（1）继承:不征（无收入）
1.继承、赠予	（2）赠予：公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征
2.出租	不征（无权属转移）
3.房地产抵押	抵押期不征；抵押期满，偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征
4.房地产交换	单位之间换房，征；个人之间互换自有住房，免征
5.以房地产投资、联营	（1）房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征
5.以房地产投资、联营	（2）投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应当征收土地增值税
6.合作建房	建成后自用，暂免征；建成后转让，征
7.兼并转让	暂免
8.代建房	不征（无权属转移）
9.重新评估	不征（无收入）
10.改制重组	符合条件不征，但不适用于房地产开发企业

4、税率—四级超率累进税率
土地增值税实行四级超率累进税率：
　　增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
　　增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
　　增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
　　增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

　　

二、土地增值税计算涉及项目确定　　
1、应税收入的确定
　　属于征收范围的收入，包括货币收入、实物收入、其他收入；该收入不含增值税。2、扣除项目的确定
　　计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：

转让项目的性质	扣除项目
（一）对于新建房地产转让	1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5.财政部规定的其他扣除项目
（二）对于存量房地产转让	1.房屋及建筑物的评估价格评估价格＝重置成本价×成新度折扣率 2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用 3.转让环节缴纳的税金

　　（一）新建房地产转让项目的扣除：
　　1.取得土地使用权所支付的金额，包括：
　　（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；
　　（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用（包含契税）。
　　2.房地产开发成本：
　　是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括6项：
　　（1）土地征用及拆迁补偿费（包含耕地占用税）
　　（2）前期工程费
　　（3）建筑安装工程费
　　（4）基础设施费
　　（5）公共配套设施费
　　（6）开发间接费用等
　　

　　
　　3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。
　　关键取决于财务费用中的利息处理：
　　（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：
　　房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内
　　【利息扣除注意三点】
　　①提供金融机构证明；
　　②不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额；
　　③不包括加息、罚息。
　　（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：
　　房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内
　　开发费用——取决于“利息支出”
　　（1）单独扣除：
　　

　　（2）不单独扣除：
　　开发费用＝（地价＋开发成本）×10%以内
　　4.与转让房地产有关的税金
　　【提示】全面“营改增”后，增值税为价外税，税金不在计税收入中，不得扣除。
　　（1）房地产开发企业：扣“一税两费”（城建税、教育费附加、地方教育费附加）
　　【提示】房地产开发企业印花税在开发费用中考虑。
　　（2）非房地产开发企业：扣“两税两费”（印、教育费附加、地方教育费附加）。
　　5.财政部规定的其他扣除项目
　　从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：
　　加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%
　　（二）存量房地产转让项目的扣除：
　　1.房屋及建筑物的评估价格。
　　即：由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
　　评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
　　2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
　　3.转让环节缴纳的税金（附加（城建税和教育费附加）、印花税）。
　　【特殊规定】
　　（1）凡不能取得评估价格、但能提供购房发票：
　　旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。
　　计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
　　（2）对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
　　（3）对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收。

三、应纳税额的计算
　　应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
　　一般计算步骤：
　　1.扣除项目合计＝∑5/4/3/2（选择，计算）
　　2.土地增值额＝应税收入－1
　　3.增值率＝

找税率（记）
　　4.应纳税额＝2×税率－1×速算扣除系数
　　　　↓
　　企业所得额中扣除
　　纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：
　　1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；
　　2.提供扣除项目金额不实的；
　　3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
　　4.旧房及建筑物的转让。
四、房地产开发企业土地增值税清算
　　（一）土地增值税的清算单位
　　土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
　　开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
　　（二）土地增值税的清算条件
　　1.符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：（比较绝对）
　　（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
　　（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
　　（3）直接转让土地使用权的。
　　2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
　　（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或未超85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用；
　　（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
　　（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
　　（三）非直接销售和自用房地产的收入确定
　　1.房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
　　2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
　　3.土地增值税清算时，（1）已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；（2）未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；（3）销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
　　（四）土地增值税的扣除项目
　　1.不予扣除：
　　除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
　　2.计算扣除：
　　房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
　　3.公共设施的扣除：
　　房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：
　　（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
　　（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
　　（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
　　4.装修费用：
　　房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
　　5.共同成本费用：
　　属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
　　6.扣留建筑安装施工的质量保证金：
　　在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
　　7.开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
　　8.为取得土地使用权所支付的契税，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
　　9.拆迁安置费的扣除规定：
　　（1）房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
　　（2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
　　（3）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
　　（五）土地增值税清算项目的审核鉴证
　　纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。对符合规定格式和要求的鉴证报告，税务机关可以采信。
　　（六）清算后再转让房地产的处理
　　在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
　　单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
　　（七）土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金
　　纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
五、税收优惠
（一）下列情形，可减征或免征土地增值税：
　　1、纳税人建造保障性住房出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；
　　2、因国家建设需要依法征收、收回的房地产，免征土地增值税；
　　3、国务院可以根据国民经济和社会发展的需要规定其他减征或免征土地增值税情形，并报全国人民代表大会常务委员会备案。
　　（二）省、自治区、直辖市人民政府可以决定对下列情形减征或者免征土地增值税，并报同级人民代表大会常务委员会备案：
　　1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；
2、房地产市场较不发达、地价水平较低地区的纳税人出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股的。
（三）企业改制中土地增值税相关规定
1、按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。
2、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。
3、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。
4、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
5、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
6、企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。企业在改制重组过程中经省级以上（含省级）国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的，不得扣除。
7、企业在申请享受上述土地增值税优惠政策时，应向主管税务机关提交房地产转移双方营业执照、改制重组协议或等效文件，相关房地产权属和价值证明、转让方改制重组前取得土地使用权所支付地价款的凭据（复印件）等书面材料。
8、所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。
六、征收管理
　　（一）完善土地增值税的预征办法
　　除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。
（二）河南省土地增值税预征规定
　　根据河南省地方税务局公告2017年第3号河南省地方税务局关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告，房地产开发企业转让房地产项目，对价格在20000元/平方米（含）以上的单套房屋，预征率为6%；房地产开发企业转让房地产项目的，对同一清算项目的同类房地产平均价格在20000元/平方米（含）至30000元/平方米的，核定征收率为12%；房地产开发企业转让房地产项目的，对同一清算项目的同类房地产平均价格在30000元/平方米（含）以上的，核定征收率为15%。
有下列行为之一的，核定征收率调整为15%。
1.擅自销毁账簿或账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的。
2.拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的。
3.申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。
4.符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的
　　（三）纳税地点：
　　法人纳税人：房地产所在地。
　　自然人纳税人：住所地、办理过户手续所在地。
（四）纳税时间
1、土地增值税纳税义务发生时间为房地产转移合同签订的当日。
2、非从事房地产开发的纳税人应当自房地产转移合同签订之日起30日内办理纳税申报并缴纳税款。
（五）纳税申报方法
房地产开发项目土地增值税实行先预缴后清算的办法。从事房地产开发的纳税人应当自纳税义务发生月份终了之日起15日内，向税务机关报送预缴土地增值税纳税申报表，预缴税款。
　　从事房地产开发的纳税人应当自达到以下房地产清算条件起90日内，向税务机关报送土地增值税纳税申报表，自行完成清算，结清应缴税款或向税务机关申请退税：
　　1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
　　2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
　　3、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
　　4、直接转让土地使用权的；
　　5、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
　　6、国务院税务主管部门确定的其他情形。

税法及其他税收政策

土地增值税重要条款摘录